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沁园涨价事件,不要慌!“正常市场”才是杭州开发商最严酷的考验

2019-02-21

正如《层楼》所预测的,节后小阳春如约而至——虽然我们对全年行情并不乐观。
这个小阳春,因绿城·沁园的8号楼上涨5000元,提前爆发。
开发商和中介嗨了,买房人慌了。可以预见,“沁园效应”下,无论杭州的一手还是二手房,都将会进入一段时间的骚动。
一切都表明,政府现在越来越倾向于精准调控,回归“正常市场”。
短期内,购房者心理或会受到强烈冲击。但放在更长的时间——比如半年看,“正常市场”才是杭州开发商最严酷的考验。
PART 1
昨天,申花豪宅绿城·沁园8号楼领出预售证,均价54000元/㎡。相比去年首期开盘,单价上涨整整近5000元。
不仅冲破了申花5万的房价天花板,涨幅更高达9.1%。
因为是绿城,又是市中心地王,涨幅还不小,它被地产界看作猪年楼市的开年标志性事件。
其实除了沁园,截至昨日,猪年杭州领证的住宅,包括龙湖·春江天越、越秀·西海岸和中旅·名门府等,较前期组团或板块价格,单价也大都上涨。
其中,萧山市北的中旅·名门府,新推房源均价33500元/㎡,比之前的32500元/㎡,贵出了1千。
下沙大学城北的纯新盘春江天越,首推70套精装洋房,小户型和大户型房源均价,分别为28500元/㎡和29500元/㎡。
今年1月,一路之隔的金地宋都·都会钱塘,曾推出一批89㎡精装洋房,均价才27696元/㎡。
也就是说,单以小户型算,价格涨了804元/㎡。
再看西海岸,本次推出44套小高层,户型面积97、125㎡,房源均价17340元/㎡。对比项目上一次(今年1月)16996元/㎡开盘均价,涨了344元/㎡。
节前领证、节后启动登记的都会森林和君廷,也属此列。
去年10月,都会森林首开,均价58865元/㎡。12月加推均价58600/㎡。这一次均价59032元/㎡,相比前两次贵了167-432元/㎡。
君廷前后两次排屋均价,为22850元/㎡和23100元/㎡,贵了250元/㎡。
实际上,似乎从年初29500元/㎡的凤凰台开始,2019年新推房源的价格,都变得更贵了,只是涨幅有高有低而已。
PART 2
不仅新房,杭州的二手市场也蠢蠢欲动。
2月13日-19日,杭州市区二手房共成交598套。如果去除上周日特别低的31套,日均成交量已达近百套。
上周末,按陆倩计划,是窝在沙发里,泡一壶普洱,啃完晦涩的《奥古斯都》。
谁知一早,中介打电话来,急哄哄地让她去看房。“城北一小区出了套巨便宜的房子,89㎡全款240万。房东缺钱急卖,不来就被抢走了。”
看窗外正雨雪交加,陆倩犹豫了一下就没理会。
第二天,陆倩刚走进中介门店,就被小哥吐槽:“你这速度也太慢了,那房子很多中介同步在推,昨天已有客户交了定金。”
“现在市区300万内的房子,投资客都准备抄底。”小哥提醒她说。
看着小哥一脸严肃的表情,再刷着沁园涨价的新闻,陆倩有点懵。她是真没想到,才刚过完年,房子就这么好卖。“再踏空就只能滚回武汉老家了。”
类似陆倩这样焦虑的购房者,我身边还有不少。
我的朋友丁先生,去年迟迟买不到房,猪年第一个工作日看了一圈二手房,第二天就心急火燎地签约了。
“不想再等下去了,与其等待未知的不确定性,还不如早买早安心。”丁先生说。
数据不会说谎。猪年首周(2月11日-17日),宋都晨光国际一周卖掉3套,钱塘春晓、温馨人家、观澜时代等,一周卖掉2套。
我联系了几个熟悉的经纪人,好几个都说开年客户量比预期要好。
PART 3
这一切,正如《层楼》之前预测的,节后一定会有一个小阳春。
因为杭州购房者的牛市思维还在;出于经济稳定考虑,政策也会更温和;再叠加传统上年后人们买房意愿的增加,自然会有一个量价齐升的阶段。
只是没想到,因为沁园8号楼的一张预售证,情绪提前爆发了。
从均价49500元/㎡到54000元/㎡,沁园价格轨迹的变化,可看出接下来政府“精装调控”的大致原则:限价在保本线上下浮动。
以沁园为例,楼面价40776元/㎡,保本价≈(楼面价*1.1+建安成本)/0.88。
若按建安成本3500元/㎡计算,毛坯保本价为5万5。加上6000元装标,无论首开还是本次加推,还是亏本。
但除了高层,沁园还有6幢洋房。按洋房和高层1.2:1的价格比例算,高层均价5万4,意味着洋房售价可以达到6万5。
如此一来,亏损额就大大降低,甚至可能会有微利。
其实,如果真是回归“正常市场”,即便不考虑地价成本,沁园8号楼卖得贵一些,也是理所当然。
相比首开楼幢,一线临河的8号楼位置显然更加分。全是100㎡的小户型,意味着总价接受度更高。何况,凭绿城的品牌溢价,比板块均价高几千元,才符合常理。
因为申花的100㎡小豪宅很稀缺,又有绿城光环,我们预计沁园8号楼依然会很好卖。
沁园涨价5000,其实并不那么可怕。毕竟它有特殊性,而且也只是暂时由“巨亏”进入“微亏”状态。
许多购房者害怕的,是沁园涨价带来的示范效应。
可以想见,大多数地王盘们,接下来都会效仿沁园,力争领出一个“不亏本”的高价。毕竟,没有一个老板认为自己的房子该比隔壁便宜;也没有一个老板,会放着到手的利润不赚。
但不要慌,正是其它开发商的群起而效之,将埋下下半年价格战的导火索。
PART 4
短期内,大家会看到新房普遍回到成本线以上,二手成交量节节攀升。
也就是说,杭州楼市逐渐回归“正常市场”。但在一个正常市场里,杭州房价其实不具备短期内继续大涨的力量。
因为过去3年,杭州一直处于人为刺激的亢奋状态。
这3年里,杭州一共卖掉了惊人的近31万套二手房、51万套新房,相当于过去7年的总和。不少板块房价已上涨了2—3倍。
杭州居民的杠杆率已高达127%,排在全国第四位,比北京、上海都高。
这一楼市奇迹的达成,除了城市本身的成长,也仰赖于一个非正常市场中,“全款+关系”和“万人摇”等事件的反复刺激。
回归正常市场后,2019年推出的每一个新盘,备案价都会让人如鲠在喉、意兴阑珊。
没有了套利空间,投资客将逐渐消失,只剩下自住者。
这些被反复淘洗过的自住者,要撑起2019年杭州高达14.8万套的商品房库存,价格还再上几个台阶,就算心有余,也力不足啊!
然后发生的事,当然就是许多领出高价的地王盘滞销。
这反过来又给自住者不好的心理暗示,影响其下单决心。这与限价时,各种“万人摇”带来的正向心理刺激,可谓天壤之别。
这时候,价格战就不可避免了。毕竟以价格调节销量,才是“正常市场”的本质。
以天津为例,限价早已放开一段时间。但目前楼市却很冷清,各大楼盘普遍以低于限价在售卖。
事实上,连续亢奋后的“正常市场”更危险。毕竟,所有人都习惯了一波接一波的人工刺激,反而不能适应正常市场的平淡了。
你也可称之为“戒断反应”。在医学领域,它指长期用药过程中,突然停药引起的适应性反跳。
这对开发商是一个考验,但对购房者未必不是一件好事。
 

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