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对于开发商来说,最坏的楼市过去了

2019-02-25

1
刚刚过去的这个双休日,我的忙碌更甚于上班。
忙的原因很简单,那就是我要密切观察各案场的到访人数。
果真,等到周日傍晚时分,从各案场传来的,都是上客量猛增的消息。
滨江的星耀中心,整个2月份,直到2月17日才卖到第一套房子,结果过去的这个周日,就一天卖出了6套房子。
城北的杭州大家,自从沁园宣布二期涨价以来,每天都是一幅人头攒动的景象,过去的这个双休日更是人满为患。
我们公司腾合代理的大江东、临安、萧山南的楼盘,成交套数的涨幅更是惊人,“像年前一个月时间,我们一个渠道,总共帮越秀西海岸卖出了4套房子,而年后不到半个月时间里,就已经卖出了13套。”腾合代理的负责人给我说了个数据。
事实上,除了来访量与成交量的激增,楼市还发生着另一个明显的变化,那就是转换率的大幅提升,这说明客户不再那么犹豫了。
“年前,我们至少要从二、三十组客户里才能找出一组成交客户,年后,只需5-6组客户。”
对于过去的一周,尤其是过去的一个双休日来说,楼市发生着惊天的逆转。
这一方面依赖于晴朗的天气,大家终于能以比较愉悦的心情从家里走出来,但更重要的是,楼市的预期又在回来。
2
从去年下半年开始的这轮楼市行情下滑,从某种角度来说,是各方压力压制的结果,而非市场本意。
否则就很难解释,去年6月的行情还是一片红火,7月开始就一路下滑,中间几乎没有过渡地带。
虽说过往楼市的调控也是如此,但似乎没有哪一年的严控程度,会如去年那样。
强力的行政干预,的确像一只无形的大手,将一切笼罩,也在最短时间内,控制了房价的上扬。
但这样的干预,同样也在不少人的心里,投射下怀疑的影子,因为历次的调控表明,一旦行政之手撤走,楼市必定卷土重来。
而与过往的调控后的楼市,在某个时间点会出现自我失控不同。面对多轮的调控,开发商这一次的心态已无比镇定。当然,过去两年,乃至三年积累的厚膘,也让他们更有底气面对这份调控。
因此我们可以看到,在这轮调控后,市场并没有出现当年调控后的“黑天鹅”或“灰犀牛”事件,并没有出现类似于当年的“马年第一降”或“羊年第一降”,从而触动整个市场的心理按钮,引发集体性恐慌。
这次调控背后,我们几乎看不到开发商有着公开打折叫卖,甚至连私下里的打折叫卖也听不到,除了临安、余杭南湖极个别的楼盘。
你可以说开发商更为成熟了,也可以说,政府的调控手段更如火纯青了。
反正,在不确定的调控市场,没有了“黑天鹅”或“灰犀牛”,就是好市场。
3
所有的松动是从去年年底开始的。
首先是广州那样的调整部分限购区域;接着是杭州那样的可以补缴社保,从那时候开始,我就开始意识到,市场不再是铁板一块,市场也有松动的可能。
真正的信号是从年底的中央经济工作会议上传递出来的。去年的中央经济工作会议,着墨房地产的并不多,这也使得市场相信,中央是满意于当年的调控的。
更大的惊喜还在文末,会议报名明确提出,房地产调控要实行“分类指导,因城施策”。
这是什么意思?
意思是地方政府可以根据本地实际情况,来完善各地调控。
当然,每个地方政府都不笨,这意味着,他们接下来只会给自己的调控松绑,而不会再次收紧。因为他们不可能无视一个能“积极将房子卖出去”的市场。
果然,一切的加紧调控政策戛然而止。那时我就对开发商说,楼市最坏的时光过去了。
这时候,虽然整体市场的成交仍然偏弱,但只要开发商齐心合力把价格守住,他们就能“守得云开见月明”。
因为这会向市场传递出一个明确的信号——当下的价格就是底线,没有再降的可能。
而从2016年、2017年、2018年的高价地看,开发商确实也没有太大的降价空间。
像杭州这样的城市,随着七堡公园1872、天悦江湾;三堡都会森林这样的第一轮的备案价突破,开发商更是确信,调控风向开始转变了。
4
年后楼市的运行轨迹,一如不少开发商的判断。
除了大规模的贷款的开启,整个市场的资金更为充盈,开发商的压力又变小很多。而对于购房者来说,他们贷款买房的难度也在降低。
这之后,全国楼市松绑信号频出。
有城市提出取消一、二手房限售;
有城市开始取消摇号政策;
有多达11个城市放开落户政策
……
而杭州又等来地动山摇的大招,即房价能大幅度突破了。
1月20日,当整座城市都在紧盯绿城沁园二期房价直接上调4500元/平方米之时,很多人却忽略了,龙湖下沙的春江天越,其167方的洋房备案价,也已悄然来到29500元/平方米。
我个人甚至觉得,后者其实比前者更具震撼性。
听到一个小八卦,据说此前城东新城有楼盘,正在考虑酝酿大折扣推向市场的事,结果在听到沁园提价后,当即掐断了这个念想。
而我的手机又开始此起彼伏地响起。
有人来问我认不认识万科的人,想买他们的名城博园;有人来找我要都会森林的优惠;有人问我和昌云潮和世茂天玑这样的酒店式公寓能不能买。
 

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